「如何選擇仲介公司」

如何選擇仲介公司

    據公平會調查指出，目前消費者與仲介公司常發生的糾紛有五種類型：1.產權不清、2.瑕疵擔保不足、3.坪數不足或虛報、4.詐欺，如一屋兩賣或超價賣出、5.買賣價差造成雙方吃虧。為避免買賣房屋出現不愉快的糾紛，首先必須要找到值得信賴的房屋仲介公司！以下提供幾點供消費者作為選擇仲介公司參考的因素！

    選擇合法立案的公司91年2月3日『不動產經紀業管理條例』正式上路，不但房地產業的仲介經紀員都必須通過國家考試取得證照，仲介公司亦必須加入公會，繳存一定金額的營業保證金，以保障消費者發生糾紛之權益。

    依照該條例規定，不動產經紀業者，於營業場所必要張貼五項文件：

    * 經紀業許可文件

    * 公司執照或營利事業登記證

    * 同業公會會員證

    * 不動產經紀人證書

    * 報酬標準及收取方式

    選擇有信譽公司 第一要務就是要找有信譽、知名品牌的房仲公司。經常發生糾紛的房屋仲介公司顯示消費者在買賣房屋中並不能提供安全的交易過程。且消費者也可從公司信譽來瞭解該公司是否正派經營，即使交易環節中出現不可控的糾紛，房仲公司通常會妥善處理，不會放任不管，因此，選擇一家有信譽的房仲公司是首要之務。

    選擇大型連鎖店面經營的公司專職於仲介房屋買賣的大型房屋仲介公司成為主流，一般房仲公司為了服務消費者，通常是以經營店面模式，服務該區消費者房屋買賣事宜。因此，選擇大型連鎖店面經營的房仲公司，一來品牌有保障，二來可透過房仲公司的聯賣制度，迅速找到買賣交易雙方，降低買賣雙方尋找的時間成本。

    選擇服務人員素質高的公司 不動產買賣過程中，牽涉到許多專門知識，因此房屋仲介不再只是撮和買賣雙方，而更需將房地產的專業知識及一切資訊提供買賣雙方，藉此消弭雙方對交易過程產生的疑慮。因此經紀人在買賣過程中扮演極重要的角色，選擇經紀人素質高的公司更顯得重要。

    選擇有通過仲介營業員考試的經紀人服務，等於在專業上領域與服務上有所保障。依據不動產經紀管理條例，房屋銷售都需經過專業合格的不動產經紀人認證，經紀人必須參加國家考試，通過類似普考或高考資格以取得資格。因此，在不動產經紀管理條例下，房屋仲介公司的服務人員素質將愈來愈高，邁向專業服務的時代。

    慎選交易安全專業仲介公司 為加強消費者對房仲公司的信賴感，也讓買賣交易安全透明化，房仲公司通常會提供買方不動產說明書，甚至會針對委託其公司銷售的房屋進行產權審查，提供消費者更深一層的保障。

    不動產說明書，顧名思義是說明該不動產現況，內容包括房屋座落地點及坪數等基本資料，另外還有房屋的平面圖、地籍圖及建築物登記簿謄本等詳細記錄該房屋歷經的交易資料，消費者可以藉由這份不動產說明書，事先瞭解該房屋本身基本狀況及歷史交易情形。而為了彌補消費者可能無法從不動產說明書中檢視出是否有問題的漏洞，細心的房仲公司會針對該房屋進行產權調查，由專門的部門事先替消費者過濾該房屋有無產權上的問題，讓消費者購買時能更安心。

    選擇具有完整售後服務的公司目前市面上大型的連鎖仲介業對消費者的服務，並不只到交屋就結束了。通常還提供漏水保固、代辦重購退稅及客戶諮詢專線等售後服務。其實，買賣交易完成當然是買賣雙方樂於見到的，但若能選擇一家提供完整售後服務的房仲公司，不但對買賣雙方有保障，更能讓房仲公司扮演消費者房地產諮詢顧問角色。

以上由永慶房仲網提供：http://www.yungching.com.tw

跟著梅花 飛向世界 飛行家華航精緻旅遊

跟著梅花　飛向世界 飛行家華航精緻旅遊

世界是一本書，少了旅行

我們永遠只看到其中一頁

  歐美國家對「理想旅遊」的定義是 .... 目的地？食宿？景點？價格？其實這些都是次要，因為旅遊豐儉由人。「理想旅遊」真正關鍵在於：旅遊自主。

 相信許多人都有參加旅行團出國的經驗，在制式規範的行程框架下被動旅遊，無論吃、住、行都是團體行動，導遊一個口令一個動作，以為每天塞滿景點，便對消費者有所交代，變成點與點之間長途拉車趕路，走馬觀花，真正想玩的、想看的、想吃的、想逛的、想買的，卻無法從容而為。「上車睡覺，下車拍照，玩了哪些，都不知道。」成為旅行團的普遍寫照。

 好不容易規劃的假期，卻是這種品質，真的是旅遊的初衷嗎？旅遊，應該踏著悠閒步伐，無拘無束，徜徉異鄉，把時間完整保留給自己。

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又享有行程內容自己安排的空間，乃專為現代人設計的折衷旅遊方案。華航是台灣最具規模的國家航空公司，航班密集，航點眾多，機票+酒店組合選擇最多元，能彈性滿足消費者各種預算條件，完全按照自己需求去遊玩，不必跟團，不必被迫參加購物行程，不必吃團體餐，不必給領隊小費… 所有支出都能回饋到旅遊本身。

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 中國大陸 －北京、上海、杭州、南京、西安、南昌、武漢、廈門、寧波、青島、鄭州、成都、重慶、瀋陽、大連、三亞

 東北亞 － 東京、大阪、京都、名古屋、福岡、北海道、琉球、首爾

 東南亞 － 新加坡、曼谷、芭塔雅、蘇美島、胡志明市、河內、峇里島

 美洲 － 洛杉磯、舊金山、紐約、溫哥華、夏威夷　　

 歐洲 － 法蘭克福、羅馬、維也納

 大洋洲 － 雪梨、黃金海岸、關島

 幾乎所有國人自由行熱門旅遊地區，都是華航精緻旅遊涵蓋的範圍！

 此外，飛行家更在華航精緻旅遊的架構下，針對不同國家，設計別出心裁的旅遊配套優惠方案，如城市一日觀光巴士、機場酒店來回接送、當地手機SIM卡提供、機上雙人套餐、經典特色美食。四人成行，更有桃園機場單趟專車免費接送服務，全方位提升您的旅遊品質。

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重拾美魔女的魅力-MIROS植萃抗皺精華-新品青春上市!!

重拾美魔女的魅力-MIROS植萃抗皺精華-新品青春上市!!

對於想要青春長駐的妳，肌膚準備好要迎接新的一年了嗎？尤其已進入三十歲以上的熟齡OL，一個不小心，臉上就會讓歲月留下足跡。

皺紋的形成，主因是肌膚失去彈性所造成鬆弛老化現象。對於肌膚結構來說，是因為真皮層的膠原蛋白、彈力蛋白受損或流失，使肌膚水分不足，失去支撐能力，因而造成肌膚表面凹凸不平、紋路增多，也就是所謂的皺紋形成。要實際確實做到抗老、避免皺紋，就必須由內從肌底改善做起，刺激膠原蛋白的增生以及修護受損細胞，來達到皮膚澎潤與彈性，抑是真正對抗老化的關鍵。

坊間一般抗皺產品，有些會利用大分子矽膠，來達到填補效果，再添加膠質成分來增加肌膚假性的緊緻、抗皺效果，一旦肌膚出油、接觸水份則失去作用，且立即還原肌膚的鬆弛狀態，除了根本無法達到真正的抗皺保養，更別說是消除細紋與皺紋。

MIROS研發團隊在抗老的對策上，不借助任何假性的膠質與矽膠成分，來做表面填補！堅持使用天然粹取、且對肌膚有助益的配方，徹底由內至外執行深度進化保養。首重保濕，添加玻尿酸使肌膚保水度提高，來加強肌底的防禦及修補作用。其次，利用七種來自阿爾卑斯山的植萃草本精華，溫和調理肌膚，抵抗衰老。最後利用類肉毒桿菌的抗皺多胜肽複方，回復肌膚柔順平滑的線條，協同膠原蛋白作用，加速肌膚活化、使肌膚保持緊緻彈性，確實幫助肌膚解決細紋並預防皺紋產生。

  不只精準對抗老化肌像，多種頂級成份能調理肌膚活化再新生，呈現迷人的青春風采，MIROS徹底滿足女人年輕的慾望!

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翔譽國際 享譽國際 未來之森 藝術之都

翔譽國際 享譽國際 未來之森 藝術之都

翔譽國際 享譽國際 未來之森 藝術之都

翔譽國際-養生綠能建築 

 翔譽國際為落實養生建築之理念，除了講求科技環保的工法與建材之外，並結合陽光、空氣、水等三大健康元素，融入建築空間的生命體中，以塑造養生綠能建築為目標。

        詠譽建設並以六大養生工法，從活氧工學、活水工學、抗菌工學、SPA工學、節能工學、到環保工學，以綿綿的細膩規劃，打造養生綠能建築。

        翔譽國際致力於城市美學的實踐，使建築與土地達到完美的融合，並將建築的傳世性，與安全養護的方便性，一同併入規劃的考量，以彰顯建築的藝術雋永，與國際地標的永恆意義。

「夫妻買屋該登記誰的名字」

夫妻買屋該登記誰的名字

    永和的賴太太來信詢問：「我們是新婚的夫妻，目前有買屋的打算，但是不知道該將房屋列在誰的名下比較好，先生是家中的獨子，但是我又覺得登記在先生名下對自己很沒保障，聽朋友說一棟房子可以有兩個以上的共同所有人，如果我們採用這樣的方式，需要注意些什麼呢？在日後的買賣、租賃或是繼承上，會不會衍生出其他的問題呢？」

     在民法上的所有權，一共分為二類，一種是單獨所有權，另一種是共有，法律並沒有限制房屋所有人人數的多寡，案例中的賴先生及賴太太可以自行衡量個人之利益，選擇登記為單獨所有或多人共有，但登記為多人共有時，法律關係比較複雜，而且容易產生糾紛，因此關於共有物的使用、收益及處分，法律都有所限制。

    案例中房屋是賴先生、賴太太夫妻二人共同出資購買，為了保障各自的權益，可以按應有部分登記為二人共有，如果沒有特別約定，應有部分的比例應該按出資的比例訂定。

    夫妻兩人都有使用房屋的權利每個分別共有人，按自己應有的部分，對於共有物的全部，有使用、收益權利。也就是說，賴先生及賴太太都可以使用、收益全部的房屋，而不只是特定部分，同時也都可以自由處分自己應有的部分，不必得到對方同意。

    而賴先生或賴太太想出賣或出租自己應有的部分，買賣或租賃契約都具有效益，若有讓與則必須經過登記才開始產生效力。且賴先生或賴太太出賣自己應有部分時，對方可以用同一價格共同或單獨優先承購，這就是共有人的優先承買權；但是如果有一方違反此項義務，所有權又已經移轉登記時，另一方只能請求損害賠償，不能對買方要求買賣契約為無效，請求塗銷登記。

    而為了保障全體共有人的利益，案例中房屋的處分、變更、及設定負擔，應該得到賴先生、賴太太雙方的同意。所謂的處分，包括事實上的處分（例如拆除房屋）及法律上的處分；而變更指的是改變物件的本質或用途，例如住宅變為店面；設定負擔則是指設定用益物權或擔保物權，例如設定地上權或抵押權。

    房屋由兩人共同管理雖然賴先生及賴太太都有房屋的全部使用、收益權，但要注意的是，如果沒有另訂契約，房屋由兩人共同管理，如果兩人對於房屋的使用收益方法無法協議時，不能訴請法院裁判，只能讓與自己應有的部分，退出共有關係或請求分割共有物。簡單來說，房屋的出租要兩人同意，如果其中一人自行將房屋出租並交付他人，另一人可以依規定要對方回復。房屋的簡易修繕及保存可以單獨處理，至於房屋改良的部分，如沒有對方同意就不能行動。保存是指保存共有物免於毀損、滅失、或限制的行為，以維持現狀為目的，例如為遮雨或遮陽而在屋頂搭蓋棚架；改良則是指不變更共有物的性質，而增加它的效用或價值，例如墾荒地為果園。

    繼承部分不受影響賴先生、賴太太將房屋登記為分別共有，則將來各自的繼承人所繼承的部分則是兩人各自應有的部分，除了行使應受他共有人應有部分的限制外，內容、性質、及效力與單獨所有權無異，繼承也與單獨所有權無異。

    共有的法律關係較為複雜，關於共有物權利及義務的行使與負擔，法律都有所規範，如果賴先生、賴太太認為財產有共有的必要，則要區分應有部分與房屋權利及義務行使與負擔的不同，才能避免因此所衍生的法律行為是否有效及損害賠償等問題。

專業諮詢／陳瓊苓律師

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